BUENOS AIRES, LA (DES)HABITADA

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Pensar a Buenos Aires como una ciudad deshabitada es casi imposible. Padece todos los síntomas de una gran ciudad que quienes la viven a diario lo saben con certeza. Pero de estos síntomas, uno de los más recurrentes es todo lo referido a la vivienda. Podemos asociarla como parte de una problemática por la falta de ella, como un fenómeno especulativo, o como parte de la estrategia de convertir a Buenos Aires en una ciudad resiliente. Entonces ¿la podemos considerar una ciudad bien habitada?

por Cecilia Molinaro

A partir de mi trabajo como fotógrafa de arquitectura enfocada al sector inmobiliario, he tenido la posibilidad de explorar esta profesión desde una posición que he discutido largo y tendido tanto en la vida profesional como en la académica: la situación habitacional.

Hablando de la Ciudad de Buenos Aires, el problema de la vivienda es un tema polémico que trasciende cualquier profesión, ya que lo vemos casi todos los días reflejado en los medios de comunicación o en nuestro trajinar diario. Este conflicto se da por la gran saturación a nivel urbano, es decir, a la gran cantidad de habitantes que viven concentrados en algunos barrios pero no podemos dejar de hacer mención también a quienes sufren el no poder acceder a una vivienda propia o en el peor de los escenarios, quienes viven en la calle.

Según lo analizado por la Dirección de Vivienda y Hábitat (dependiente de la Subsecretaría de Derechos Sociales de la Defensoría del Pueblo) para el informe La situación habitacional en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se arrojaron algunos datos alarmantes:

  • El 5% del total de las viviendas de la Ciudad presentan condiciones habitacionales deficitarias.
  • Alrededor del 40% de los porteños son inquilinos u ocupantes.
  • Aproximadamente 200 mil personas habitan en los barrios más carenciados de la Ciudad, en su mayoría ubicados en la zona sur. En estos barrios, más del 70% de los hogares se consideran viviendas deficitarias por sus componentes constructivos.

Por último, un dato no menor: más de 65.000 viviendas se encuentran deshabitadas o vacías. ¿A qué se debe esto? ¿Qué nos dicen estos datos? Empecemos a explicar algunas cosas.

 

El fenómeno de la vivienda ociosa – término aplicado para este fin y un tanto inquietante por sus posibles significados – no es excluyente de la ciudad ni tampoco algo nuevo dentro del ámbito de la discusión por la vivienda, como ya mencioné al inicio de la nota.

Para algunos expertos en el tema, la cantidad de viviendas vacías se debe a que, en su gran mayoría, por haber cumplido un fin profesional  (consultorios, estudios, oficinas, etc), que ha cesado: ya sea por la finalización del contrato, como por haber encontrado un espacio más grande o al contrario, para achicarse.

Al comienzo de la nota comenté sobre mi trabajo, y gracias a él he tenido el privilegio de investigar un poco más sobre el tema. Si bien el fin del uso profesional es una de las causas de las viviendas ociosas, también responde a otra serie de motivaciones, entre ellas, familiares.

Quizás todos conocemos o hemos conocido a alguna familia o pareja amiga que por necesidad de más espacio o por motivos económicos decidieron mudarse a las afueras de la ciudad, o por trabajo a alguna provincia o al exterior del país, dejando un departamento o casa a la espera de ser vendida, alquilada o simplemente queda vacía. Algunos suelen aprovechar estos inmuebles vacíos para obtener ingresos a través de alquileres temporales o con plazos mayores al año, pero esto varía según la necesidad, tiempos  o incluso las ganas de realizar alguna inversión para su mantenimiento o reforma. Por último, también lo podemos relacionar con asuntos familiares no resueltos, ya sea por la tenencia del inmueble tras una separación, fallecimiento de algún familiar o sucesiones infinitas.

Esto no es un secreto, ni un descubrimiento, más bien, es moneda corriente dentro del mercado inmobiliario. Conversando con algunos vendedores, en alguna de estas propiedades, hemos intentado, con los mismos vendedores o propietarios, encontrarle algún uso posible a esa vivienda vacía que según el caso, puede variar. Y aquí va un dato clave: Si un inmueble se encuentra vacío por mucho tiempo, en un estado de abandono y se quisiera vender como vivienda, en el barrio de Mataderos o Liniers, quizás no tenga tanto éxito pero, si estuviese en Colegiales o Palermo si lo tendría, debido a la ubicación, la fama de estos barrios, o porque es mucho más cool reciclar en estas zonas que en el Oeste porteño, donde quizás los costos de inversión sean menores que en estos barrios.

Y aquí es donde entra en juego otro parámetro que incide en la existencia de las viviendas ociosas. En primera instancia, y por supuesto, muchos de nosotros podemos especular – este término tiene varias acepciones, como sabrán, pero en el mundo inmobiliario es bastante utilizada, lo explico más abajo – que la mayoría de las viviendas desocupadas se encuentran en los barrios más célebres y opulentos como Recoleta, Retiro, Palermo y Belgrano. No se equivocan. Muchos de esos inmuebles suelen llevar cerrados y/o vacíos más de seis meses e incluso algunos de ellos, pueden superar al año.

Barrio de Retiro, vista del Kavanagh.

¿Relacionamos esto con moradores ausentes, o desinteresados en ocupar o simplemente hacer algo con esas viviendas vacías? Son varias cuestiones que probablemente no podamos responder o que más bien se atengan a algo que ya hemos dicho antes:  la especulación.

La especulación en términos económicos es una forma de transacción financiera que tiene como fin obtener ganancias a partir de las propias variaciones del mercado. Esto en el mundo inmobiliario es más bien una especie de predicción, en donde un especulador intenta pronosticar el rendimiento de una vivienda, buscando ganancias en poco tiempo y tiende a centrarse en las ganancias a corto plazo. Cuando la especulación impulsa la demanda, los precios se disparan y viceversa. Los costos de la vivienda no solo dependen de la demanda especulativa, sino también de la oferta y otros factores que no podemos abarcar ahora. Generalmente un comprador adquiere una propiedad para revenderla rápidamente, en lugar de disfrutarla a largo plazo, confiando en el hecho de que podrá beneficiarse del rápido aumento en los precios de la propiedad.

Entonces, ¿qué nos dice todo esto? Que las viviendas en aquellos barrios opulentos adquieren valores de mercado o mejor dicho, los precios de venta y/o alquiler pueden o no estar inflados por las inmobiliarias, la economía local, sino también por nosotros mismos quienes influimos en la oferta y demanda. La especulación también incide en forma negativa, porque no todos tienen un presupuesto o acceso a créditos que permitan comprar o incluso alquilar en este tipo de barrios, lo cual termina siendo excluyente, prevaleciendo a ciertos sectores sociales. Incluso en esas ansias de querer vivir en estos barrios, dejamos de lado a otros barrios con características interesantes, menos concentrados o con cualidades similares a todas las derivaciones de Palermo como Caballito, Villa Urquiza o Villa del Parque que en los últimos años pudieron amalgamar la esencia de un barrio tranquilo pero con un crecimiento comercial, social e incluso más accesibles para vivir.

 

Según la Dirección de Vivienda y Hábitat, se destaca al sur de la ciudad como sector en donde se han desarrollado en mayor número los barrios más carenciados o los asentamientos informales. Justificar completamente esto es también alimentar el mito que genera el pensar siquiera mudarse a estas zonas de la ciudad. Asociamos al sur como un rincón olvidado de la ciudad, peligroso y con menores posibilidades respecto a los otros barrios que ya hablamos. En parte, ese abandono u olvido se debe a que el Estado poco invierte en estas zonas, pero de vuelta, no olvidemos que nosotros mismos especulamos con nuestros temores que se mire poco y nada para estos lados, incluso pierde el atractivo a los inversores inmobiliarios.

Más allá de una opinión personal, me ha tocado trabajar en la zona sur, y si bien uno puede ver como se fogonea turísticamente a Caminito, si uno camina alejándose unas cuadras de ese pintoresco sitio lleno de casillas pintadas de colores chillones y restaurantes con precios poco populares, se encuentra con otra realidad. Calles mal pavimentadas, locales quedados en el tiempo o casas abandonadas, rodeadas de ese clima tan fabril que caracteriza a cualquier zona que alguna vez fue portuaria. Algunos propietarios comentan con pesar que deciden vender aquella casa que lo vio crecer no por necesidad, sino porque ya no se sienten realizados en ese barrio, sino que se siente más atraído viviendo cerca de su lugar de trabajo, o cerca de algún familiar o simplemente por gusto, eligiendo a Belgrano o incluso a su vecino más próspero en los últimos tiempos, Barracas, denominada así a esta zona de carácter resiliente.

Se habrán preguntado qué significa la resiliencia. Es un concepto más bien científico, aplicado en el campo de la psicología y utilizado en este caso en el campo del hábitat. Podemos definir a la resiliencia como la capacidad humana de asumir con cierta facilidad situaciones límite y sobreponerse a ellas. Un barrio resiliente es aquel que tiene la capacidad de recuperarse rápido, adaptarse o ya si nos ponemos extremistas, de sobrevivir ante el impacto de fallas de infraestructura, transporte, tensiones producto de la falta de vivienda, desastres naturales. No fue casual ejemplificar a Barracas como barrio resiliente, ya que desde el sector inmobiliario lo enarbolan como a un sector  que supo recuperar edificios de carácter patrimonial para darle nuevos usos como oficinas, de la recuperación de algunas cuadras como ejes comerciales para favorecer al turismo local como internacional. Desde un punto de vista casi ingenuo, Barracas promueve así su pasado y su presente como uno de los barrios más antiguos de la ciudad, a nivel social y cultural, atrayendo a un público que decide reactivarlo como espacio productivo, dejando atrás su lado meramente industrial.

 

¿Qué pasa en los demás barrios? En zonas como Villa Devoto, Versailles, Saavedra o Nuñez, que por su ubicación se alejan de las zonas de influencia o de opulencia – si usamos un término divertido- presentan características peculiares. La saturación de torres o departamentos con multiplicidad de amenities, se reemplazan por casas que a simple vista vislumbran austeridad, pero ocupan varios metros cuadrados y singularidades arquitectónicas ajenas a los barrios tradicionales del centro. Pero en los últimos tiempos, son las que más se han desocupado o vaciado, preocupando a sus propietarios por la terrible demanda que conlleva mantener casas con hasta cinco dormitorios  y otros lujos a los que hoy en día pocos habitantes de la ciudad pueden acceder.

Pero este disparate de los cinco dormitorios no es algo casual, siendo también que a la especulación le podemos sumar otro condimento: el hacinamiento. En el afán de vivir en zonas con determinadas facilidades tales como transporte, comercios o incluso áreas laborales y/o educativas, muchas parejas jóvenes resignan comodidad, viviendo en espacios reducidos con hijos, con mascotas o familiares. Podemos estimar que por una cuestión económica o quizás por una decisión personal de los locatarios, para muchas personas la comodidad se reduce a vivir en un departamento de 30 m2 con tal de vivir en Palermo Hollywood.

Dicen que la felicidad es un estado relativo.

Densidad barrial.

Estas líneas resumen meses de trabajo, así como conversaciones con profesionales en el área. Testimonios o registros de comentarios de los mismos propietarios o inquilinos quienes se ven envueltos en alguna de estas situaciones. Como bien dije, el problema de la vivienda no es algo novedoso, no es un tema reciente ni que está de moda, es un tema que nos atraviesa a todos y todas. Es un problema que responde a la situación actual, en donde el acceso a una vivienda es mucho más complicado para los sectores medios y bajos, a pesar de algunos logros como la ley de alquileres o de las fluctuantes modificaciones de los créditos, o cuánto afecta la existencia de las viviendas ociosas a las clases media alta o más bien alta.

 

Buenos Aires, no es ni una ciudad deshabitada o plenamente habitada. ¿Mal habitada? Es más bien compleja desde su geografía, desde sus propias características y condiciones. Entendiendo estas cuestiones como vecinos, podemos incluso proponer soluciones creativas y eficientes para aprovechar sus fortalezas y porqué no, permitir que desde el mundo inmobiliario y el Estado, se propongan mejoras.

Desear también es un estado relativo. Saquen sus propias conclusiones.

 


 

Datos extraídos del INDEC – IVC

Fotos de archivo personal.

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