LEY DE ALQUILERES: UNA DEUDA PENDIENTE

Por:

Hace unas semanas, la tan ansiada Ley de Alquileres tuvo media sanción en Diputados. Extensión del contrato, expensas, actualizaciones, y un programa de carácter nacional, son algunos de los puntos esenciales que espera su aprobación en el Senado. Eva Novick, de Inquilinos Agrupados, analiza a partir de reclamos y datos propios del sector inmobiliario, y las propias vivencias de inquilinos porque es tan necesaria la sanción de esta ley. 

por Eva Novick


   “Necesitamos el tratamiento de la Ley de Alquileres en el Senado antes de fin de año”. 

“El 50 por ciento del salario se destina al pago del alquiler en un marco de absoluta desregulación y falta de control”. 

Estas son algunas de las quejas con las que, a través de sus tweets, las organizaciones de inquilinos de todo el país presionan al nuevo gobierno para que la ley sea tratada en la Cámara Alta del Congreso de la Nación, luego de haber sido aprobada en Diputados el pasado 20 de noviembre. 

El principal objetivo de la FIN (Federación de Inquilinos Nacional) es evitar que la ley vuelva a perder estado parlamentario, como sucedió en 2018 cuando el proyecto, aprobado en el Senado, nunca llegó al recinto de Diputados tras quedar estancado en la Comisión de Legislación General presidida en aquel entonces por el controversial diputado del Pro Daniel Lipovetzky. La oposición más fuerte procede de la Cámara Inmobiliaria Argentina y de grupos de corredores inmobiliarios y empresarios de la construcción, que encuentran sus aliados en el sector político y judicial. 

Según datos del INDEC (Instituto Nacional de Estadística y Censos de la República Argentina), la cantidad de inquilinos en el país creció constantemente durante las últimas décadas. Hoy en día se calcula que la cifra asciende a casi 8 millones. Sin embargo, la regulación sobre los alquileres es escasa y las pocas normas que existen son generalmente incumplidas por inmobiliarias y propietarios. 

Ante la ausencia de cifras oficiales que reflejen la situación habitacional del sector inquilino, la FIN genera sus propios datos. Según la encuesta nacional que realizaron en marzo de 2019, en promedio se destina casi un 50 por ciento del salario al pago del alquiler, 6 puntos porcentuales más que el año anterior. Entre los más afectados se encuentran los sectores jóvenes y adultos mayores, a quienes el alquiler ocupa mayor proporción de sus ingresos. Asimismo, el 30 por ciento de los inquilinos tuvo que rescindir su contrato antes de tiempo. 

El mercado inmobiliario está desregulado y la cotidianeidad de las familias inquilinas varía al ritmo de los vaivenes especulativos. El control de precios no existe, se fijan aumentos semestrales y, cada aproximadamente dos años, los inquilinos deben dejar importantes sumas de dinero en la renovación del contrato. Debido a esta falta de capacidad de ahorro, los créditos hipotecarios para la compra de la vivienda propia resultan inaccesibles para el sector.

Obra “Nómada” Autora: Maria Laura Rivas Fontan

“Todo lo que no se legisla, se legisla implícitamente en favor del fuerte. La igualdad teórica es una desigualdad práctica a favor del poderoso.” – Raúl Scalabrini Ortiz, 1946

LA LEY

Malena B. tiene 34 años y vive en el barrio porteño de Villa Crespo con su marido y su hija de tres años. Alquilan un departamento de tres ambientes amplio, sencillo, en un segundo piso por escalera. Ya lo sienten un poquito suyo. Por el tiempo vivido, el cuidado, el estilo propio adoptado por esas paredes. A una cuadra tienen la plaza y a algunas más el jardín. Viven ahí hace dos años, hace uno que está en venta. Esta semana la dueña del departamento les pidió días y horarios fijos para que la inmobiliaria pueda mostrarlo y no tener que estar combinando con ellos.

La hija de Malena termina el maternal este año y en octubre tuvieron que decidir en qué jardín inscribirla para el próximo. Pero aún no saben dónde van a vivir. Y barajaron opciones. El mismo barrio, por si el departamento no se vende y les renuevan el contrato. Vicente López, el barrio de la abuela materna. Berazategui, la zona de la familia paterna. Y la anotaron en varios.

Uno de los principales puntos del proyecto de Ley de Alquileres impulsado por las organizaciones de inquilinos extiende el plazo mínimo de los contratos dos a tres años. La mayor estabilidad de las familias favorecería su integración con el barrio y la proyección de trayectorias escolares y laborales. También reduciría la frecuencia en los gastos de renovación de contratos.

Con la ley, los aumentos pasarían a ser anuales y estarían fijados a través de un índice de actualización que surge del promedio entre el IPC (Índice de Precios al Consumidor), elaborado por el Indec, y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), elaborado por ANSES (Administración Nacional de la Seguridad Social). Luego de un tiempo, si los aumentos quedan por debajo de la inflación, se espera que la regulación baje la proporción del salario destinada al pago del alquiler.

Hoy en día, según datos de la FIN, más del 90 por ciento de los alquileres están en la informalidad y los inquilinos no reciben una factura legal por el pago mensual del alquiler. Con la ley, los contratos deberán ser declarados en el Registro de la Propiedad, lo que sería el inicio del blanqueo de un mercado con altas tasas de evasión impositiva. Por su parte, el depósito en garantía deberá corresponder a no más de un mes de alquiler, restituirse en el momento de la entrega del inmueble y actualizado al valor del último mes. 

Las expensas a cargo de los inquilinos serían solamente aquellas que deriven de gastos habituales, sin importar si están liquidadas como ordinarias o extraordinarias. Las condiciones para la renovación de los contratos deberán acordarse con tres meses de anticipación y los arreglos que tuvieran que hacerse en la vivienda seguirán a cargo de los propietarios.  

Tras un año de discusión en la Comisión de Legislación General de Diputados, el proyecto obtuvo dictamen favorable y fue aprobado con 191 votos a favor y ninguno en contra. De esta forma, la Ley de Alquileres pasó nuevamente al Senado, quedando a un paso de su aprobación definitiva.

Obra “Intimidades del ultimo año” Autora: Melisa Fernández Csécs

EL MERCADO

La encuesta publicada por Reporte Inmobiliario el 26 de noviembre mostró una fuerte oposición a la regulación de los alquileres por parte del sector conformado por propietarios, brokers, inversores y empresarios de la construcción. Entre las principales razones manifiestan el rechazo a la actualización anual de los precios y a la inclusión del índice promedio entre salario e inflación. También se oponen a la extensión de los contratos a tres años, al depósito de un solo mes de alquiler y a la inscripción en el Registro de la Propiedad.

La CIA (Cámara Inmobiliaria Argentina) criticó el punto referido a la actualización anual de los precios de los alquileres y la incorporación del IPC al índice para calcular los aumentos. También se declaró en contra de la extensión del tiempo de los contratos y del pre-aviso pautado en sesenta días.

Los representantes del sector inmobiliario afirman que la sanción de la ley produciría un aumento en los precios de los alquileres y una baja en la oferta de departamentos en alquiler, lo que perjudicaría tanto a propietarios como a inquilinos. También sostienen que la rentabilidad del negocio es cada vez más baja. Sin embargo, Alejandro Bennazar, presidente de la CIA, en su intervención durante la Expo Real Estate 2019 afirmaba: “El que invierte en ladrillos siempre gana. Los departamentos valían 120 por ciento menos hace 10 años que ahora. La revalorización de las propiedades da más que cualquier acción o banco y es más seguro porque lo tenés y disponés vos”.

UN POCO DE HISTORIA: DE LOS PRECIOS CONGELADOS A LA DESREGULACIÓN TOTAL

“Siempre que hubo regulación del precio de los alquileres, en Argentina hubo un acceso justo a la vivienda”, afirmaba Gervasio Muñoz, presidente de la FIN, durante su intervención en el debate de la Comisión de Legislación General de Diputados, en octubre de 2018.

La crisis habitacional de principios del siglo XX, como consecuencia del crecimiento demográfico, la escasez de viviendas y el aumento del precio de los alquileres, también fue tema de discusión en el Congreso Nacional de aquella época. En 1921, el gobierno de Hipólito Yrigoyen congeló el precio de los alquileres. La decisión de una política intervencionista en la relación entre inquilinos y propietarios logró regular precios y plazos de los contratos y alcanzar un equilibrio social.

Durante el primer gobierno de Juan Domingo Perón los precios de los alquileres se mantuvieron congelados y se sancionó la Ley de Propiedad Horizontal, que beneficiaba a los inquilinos en la adquisición de las propiedades que rentaban. La política de regulación de los alquileres fue interrumpida por la última dictadura militar. En 1980, el entonces ministro de Economía de facto José Alfredo Martínez de Hoz explicaba el plan económico y entre los principales puntos mencionaba la eliminación de los controles cambiarios y la liberación de los alquileres. Así, se desregularon los precios, se quitó control sobre la construcción del sector privado y se dolarizó la vivienda. Las medidas implementadas favorecieron al mercado inmobiliario y las consecuencias las están sufriendo millones de inquilinos en la actualidad.

“Consideramos urgente regular el precio de los alquileres, una medida fundamental para el acceso a la vivienda. Ojalá que el Congreso esté a la altura de las circunstancias, 8 millones de inquilinos nos merecemos una Ley de Alquileres”, cerraba su discurso Muñoz. En estas semanas, donde el Congreso estará en funciones, se espera que en alguna de las sesiones este sea uno de los proyectos aprobados, para darle así un amparo no solo a Malena B. y a su familia, sino a otras tantas que hoy por hoy, no solo no cuentan con un marco legal estable, sino que contemplan formas y condiciones no siempre favorables a la hora de alquilar.

Obra “Sin titulo” Autora: Laura Irene Andrada

Fotografías: Concurso de Inquilinos Agrupados (octubre – noviembre 2019)

Portada:  “Del proletariado al propietariado”. Autora: Aymara Pais Negrin

También te puede interesar

Desde las márgenes del Río de la Plata al antiguo lago desecado de Tenochtitlán -hoy México DF- las ciudades de Latinoamérica han sido retratadas urbana y socialmente en cientos de canciones populares de todos los géneros. Hábitat Ciudadano te propone una pequeña lista para conocer un poco más de ellas a través de música, poesía […]

Desde Barcelona, Facundo hace llegar a Hábitat Ciudadano sus fotos y esta pequeña crónica que reconstruye su vivencia personal en el marco de la pandemia COVID-19. Habitar la negación, luego la sospecha, la preocupación y finalmente los síntomas mismos, sin nunca haber podido confirmar qué le estaba pasando realmente. por Facundo Gutiérrez

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Send this to a friend